業務内容

測量・設計業務

Survey and Design
1.基準点測量

既知点(電子基準点、三角点、公共基準点)の成果に基づき、新たに新点の位置(X,Y,Z・・3次元)を測量にて定める作業です。後続の測量作業の基準となる作業です。該当地域における、配点密度及び精度によって、1級~4級の測量ランクで分類され、設置された基準点はそれぞれ1級~4級基準点です。
主に1級~3級基準点はGNSS観測、3,4級基準点はTS(トータルステーション)またはGNSSによるVRS方式で作業を行います。

  • GNSS測量機による基準点測量

    GNSS測量機による基準点測量

  • TS(トータルステーション)による基準点測量

    TS(トータルステーション)による基準点測量

2.水準測量

地上の2点間の高低差や任意の地点の標高を求める測量です。
水準測量は、 「レベル」 という機器を使って、 2点間の高低差を直接求める直接水準測量と、「TS(トータルステーション)」 を使って、 2点間の高度角と距離を測定してそれより高低差を求める間接水準測量に分けられます。
既知点 (国家水準点、 公共水準点、 または任意の水準点) の標高と該当地域に新点を設置し、 高さの関連付けを行い後続の作業で使用します。

  • 電子レベル

    電子レベル

  • 水準測量

    水準測量

3.地形測量(現地測量)

現地に存在する、建物、地物、地形の形状を測量し、1/250、1/500、1/1000など一定の縮尺にて、決まった凡例・表示方式で地図等(図面上や画面上)を作成します。
基準点測量、水準測量で決定した、平面座標、標高を既知点とし、GNSS測量機+電子平板(タブレットPC)又は、TS(トータルステーション)+電子平板を使用して現地の地形状態を現地点で、 電子平板上で作図し成果を作成します。
最近では、地上型3Dレーザスキャナー・ドローン観測で取得したデータによる、3次元点群データの数値地形図を作成します。

  • 地上型3Dレーザースキャナーによる観測

    地上型3Dレーザースキャナーによる観測

  • 電子平板での地形測量

    電子平板での地形測量

4.路線測量

・中心線測量
道路工事等における、測量→設計→工事実施計画の中で、基準となる線形測量です。
現地に、一定間隔(主に20m間隔、NO.○○と表示)で中心線測点(測量鋲、杭等)を設置して、後続の作業の基準になります。線形(中心線)に曲線が有る場合は、BC(曲線始点)、SP(曲線中間点)、EC(曲線終点)を現地に設置します。

  • 測量中心点の設置

    測量中心点の設置

  • 線形平面図

    線形平面図

・縦断測量
中心線測量で設置した道路(河川)中心線測点(測量鋲、杭等)の測点高、地盤高、 中心上の主要な構造物の標高を、水準測量により測定する作業です。
縦断測量で得た成果を基に縦断面図を作成します。

  • 縦断測量

    縦断測量

  • 縦断面図

    縦断面図

・横断測量
道路(河川)の中心線測点(測量鋲、杭等)を基準にして、中心線測点における中心線の接線に対して直角方向上の地形変化点及び構造物位置を、中心線測点からの距離・標高を計測する作業です。
レベルを使った直接水準測量、TS(トータルステーション) による間接水準測量により、横断測量を実施します。 横断測量で得た成果を基に横断面図を作成します。

  • 横断測量

    横断測量

  • 横断面図

    横断面図

5.設計監理

道路改良、河川改修、地すべり防止、農地整備等に関わる、
① 道路計画における道路詳細設計として、構造物及び付帯施設設計
② 河川・砂防計画における河川・砂防詳細設計として、構造物及び付帯施設設計、各種許可業務として指定地申請業務
③ 都市計画における都市利用計画として、造成計画設計、区画整理事業
④ 農業・林業部門における道路計画・設計として、構造物及び用排水路設計、などを行います。

6.用地測量

道路改良、河川改修、地すべり防止、農地整備等、公共事業に必要な用地確保のための、事業予定地の面積を確定しなければなりません。
その為に、法務局等で地目、面積、所有者及び公図、地積測量図を調査し、土地の境界確認 (立ち会い) を行い、境界確定を行います。
確定した境界をTS(トータルステーション)で観測して図面を作成し、地番ごとの面積算出を行い、用地取得に必要な資料を作成します。

  • 転写連続図

    転写連続図

  • 用地図

    用地図

7.深浅測量

海底、ダム底、河川底の地形形状を調査する作業です。水深・位置・水位の測定を定期的に実施することで、それぞれの底部の形状変化が判断でき、海底・ダム底の土砂浚渫(しゅんせつ)、 河道掘削等の工事の有無の判断材料として役立てています。
河川深浅測量は、河川の水底部の地形を把握するため、横断面図を作成する作業です。

8.地籍調査 (国土調査事業)

一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を確定する測量です。「地籍」とは、「土地に関する戸籍」と言えます。国、県、市町村の事業予算によって、土地所有者に代わって境界確定測量を実施します。
地籍調査は各工程に分類されています。
A・B工程事業計画策定及び事務手続きと年次計画・地元説明会を行います。
C工程国家基準点を既知点と して測量地域に基準となる、基準点を設置します。
D工程C工程で設置した基準点より更に細密な基準点を設置します。
E工程登記簿、公図調査に基づき、土地所有者等の現地確認を実施し一筆毎の境界を確認します。
F工程E工程を元に、C・D工程で設置した基準点より、更に細密な基準点を設置し、境界測量、地籍図作成を実施します。
G工程F工程の測量結果を基に、一筆毎の面積を算出します。
H工程測量結果と作成した地籍図を資料として、土地所有者に縦覧を行います。
上記結果を基に、国土交通大臣の認証により、法務局に法19条地図として、備え付けられます。

地籍調査Webサイトより

(画像引用:地籍調査Webサイト

9.その他の業務

交通量調査、風力調査、水文調査、GIS業務、開発行為許可申請、行政書士事務所、一級建築士事務所、土地区画整理事業などです。
「測(はか)る」、「量(はか)る」、「計(はか)る」、のすべてが測量業務なのです。

業務実績

測量設計業務

年月 発注者(業務種別) 業務名 作業内容
令和2年8月 上越地域振興局 地域整備部(基準点測量・平面測量) 県道新井柿崎線 県単道路改築(調査)平面測量業務委託 4級基準点測量 4点/現地測量 0.0105㎢/仮BM設置測量 0.3km/河川測量/河川定期横断測量 3本
令和2年7月 上越市(路線測量・土木設計コンサルタント) 災害防止対策測量業務委託 【災害復旧測量】平面測量 A=900㎡/現地踏査 L=20m/測点設置 N=4点/縦断測量 L=20m/横断測量 N=4本/基準点設置 N=2点
令和2年6月 上越地域振興局 地域整備部(流量観測他) 柿崎川ダム 堤体変位測量・流量観測委託 4級水準測量観測 3.6km/可動標的観測 276点/低水流量観測 6回×1箇所/高水流量観測 1回×1箇所/河川定期横断測量 6本
令和元年10月 上越地域振興局 地域整備部(河川測量・土木設計コンサルタント) 一級河川馬場川 県単河川調査費(災害復旧)測量設計その1委託 【災害復旧測量設計】 L=710m/河川復旧設計 4箇所 L=381m
令和元年6月 南魚沼地域振興局 農林振興部(施設点検) 機能強化・老朽化対策 調査委託 【治山施設点検調査】渓間工 120箇所/山腹工 64箇所/なだれ対策工 31箇所/落石対策工 1箇所
平成30年8月 上越地域振興局 地域整備部(路線測量・土木設計コンサルタント) 県道上越飯山線 測量及び簡易設計業務委託 4級基準点測量 3点/TS測量 0.0084km2,路線測量 0.82km/基本設計 0.82km/構造物設計 5箇所
平成30年6月 糸魚川地域振興局 地域整備部(水準測量・河川測量) 前川総流防・情報基盤(補正)水位観測横断測量業務委託 3級水準測量観測 7箇所5.6km/河川定期横断 17本
平成29年10月 糸魚川市(河川測量・土木設計コンサルタント) 普通河川皆廻川災害測量設計業務委託 【災害復旧測量設計】N= 2箇所/L=52m/査定準備 1式/河川復旧設計 L=56m/構造物設計 1箇所/仮設工設計 2箇所
平成29年1月 上越地域振興局 地域整備部(平面測量) 県道東飛山名立線 地域づくり基盤整備 平谷拡幅道路台帳補正委託 道路台帳補正 L=0.15km
平成28年10月 糸魚川地域振興局 地域整備部(基準点測量・平面測量) 県道青海水崎線地形測量委託 3級基準点測量 3点/4級基準点測量 4点/TS測量 0.032㎢/権利者確認調査(追跡) 1式
平成28年7月 上越地域振興局 地域整備部(基準点測量・路線測量) 国道405号 宮口道路 路線測量委託 4級基準点測量 6点/TS測量 0.0155㎢/路線測量 0.58km
平成28年2月 上越地域振興局 地域整備部(海岸測量) 直江津海岸(長浜地区)県単海岸整備 測量業務委託 【災害復旧測量】海岸深浅測量 L=500m×1測線,横断測量 L=50m×1本/平面測量 11,000㎡

用地測量業務

年月 発注者(業務種別) 業務名 作業内容
令和2年9月 上越地域振興局 妙高砂防事務所(用地測量) 栗沢地区防災・安全(地すべり対策)事業 用地測量業務委託 作業計画 1業務/直接測量 1300㎡/図面修正 24,500㎡/面積計算 25,800㎡/現地踏査 1業務
令和2年8月 上越地域振興局 地域整備部(用地測量) 柿崎小国線 県単歩道整備(指定) 用地丈量測量業務委託 作業計画 1業務/直接測量 6,200㎡/面積計算 3,100㎡/現地踏査 1業務/幅杭設置 0.12km
令和2年2月 糸魚川地域振興局 地域整備部(用地測量) 青海水崎線防安雪災害(内地県道・凍雪害)用地測量委託 作業計画 1業務/直接測量 7,760㎡/面積計算 7,700㎡/現地踏査 1業務/幅杭設置 0.26km
令和元年10月 上越市(用地測量) 板倉北部工業団地 用地境界確定測量業務委託 多角測量 5点/復元測量 17点/民有地境界 2点/公共用地境界立会 17点/面積測量 18000㎡/隣地所有者承諾書 1通
令和元年7月 上越地域振興局 地域整備部(用地測量) 国道253号防災安全緊急(冠水)用地測量業務委託 作業計画 1業務/直接測量 200㎡/現地踏査 1業務
令和元年6月 新潟県土木部(用地測量) 県道門出石黒線 電源立地地域対策交付金(改築)委託 作業計画 1業務/打合せ協議 1業務/直接測量 76,800㎡/面積計算 61,500㎡/現地踏査 1業務/幅杭設置 0.52km
平成31年4月 えちごトキめき鉄道株式会社(用地測量) 用地図修正業務 上越妙高駅区画整理に伴う修正
平成30年10月 上越地域振興局 地域整備部(用地測量) 栃ケ原地区県単地すべり防止工事事業 用地測量業務委託 作業計画 1業務/打合せ協議 1業務/直接測量 1,700㎡/面積計算 1,000㎡/現地踏査 1業務/幅杭設置 0.02km立木調査 110㎡
平成30年7月 上越地域振興局 東維持管理事務所(用地測量) 柿崎牧線県単歩道整備(指定)事業 用地丈量測量業務委託 作業計画 1業務/打合せ協議 1業務/直接測量 8,800㎡/面積計算 5,600㎡/現地踏査 1業務/幅杭設置 0.28km
平成29年8月 上越地域振興局 妙高砂防事務所(用地測量) 沢西地区防災・安全(地すべり対策)事業用地丈量測量業務委託 作業計画 1業務/打合せ協議 1業務/直接測量 2,200㎡/現地踏査 1業務
平成29年4月 関東信越国税局(用地測量) 糸魚川税務署敷地境界確定測量業務 資料調査 1式/事前調査 1式/多角測量 3点/民有地境界立会確認 3点/公共用地境界確認 4点/面積測量 1式/仮杭設置 10点/本杭設置 5点/越境工作物調査 1式/登記申請 1式
平成28年9月 上越地域振興局 地域整備部(用地測量) 国道403号防安雪災害(内地国道・凍雪害)用地測量業務委託 作業計画 1業務/直接測量 3,200㎡

補償コンサルタント業務

Compensation

道路整備、河川整備などの公共事業を施行する場合に土地の取得、建物の移転が必要な場合が生じます。
事業主体が土地の取得、建物等の移転に対してその代価を補償しますが、土地の所在、建物等の規模、築年数により補償する代価が違ってきます。そこで適正な基準に準拠して、妥当な補償額を算定する業務が補償コンサルタントです。
補償コンサルタント業務は、調査内容により8部門に大別されています。

1.土地調査部門

法務局に備付された、公図・土地登記簿などの調査を行い、用地測量の情報を基に調査対象土地の権利関係(所有者、抵当権等)を明確にして、隣接土地との境界を確定します。そして、用地測量図面を作成し、補償対象面積を明確にします。測量業務の用地測量です。

2.土地評価部門

事業地買収土地の評価を地目別に算定します。近隣の取引事例を情報源に、過去事例土地と該当土地を比較して、適正な価格を決定します。又、 残地に関する損失の補償の調査を行い、残地に対する補償を行います。

3.物件部門

対象土地に所在する住居、 工場などの建物構造の調査を行い、 建物移転工法・移築などの検討及び、それに伴う補償金額を算定する業務です。
庭木、 庭石、 各種動産なども当調査対象とされ、補償金額を算定します。
建物の構造は、木造建物と非木造建物(鉄筋構造、鉄骨構造等)分類され、木造建物の建物調査には2級建築士の資格が必要で、非木造建物の建物調査には1級建築士の資格が必要です。
当社は、1級建築士、2級建築士、有資格者が木造建物調査、 非木造建物調査を行います。1級・2級建築士が活躍できる場は、「建築設計事務所」だけではなく、この「補償コンサルタント業務」の「当物件部門」で大いに活躍できます。建築部門有識者に、大変やりがいのある、活躍できる仕事です。

  • 物件調査(部門)

    物件調査(部門)の例

  • 物件調査(部門)

    物件調査(部門)の例

4.機械工作部門

対象土地に、ガソリンスタンド、大規模プラント、工場の設備などが所在する場合、当施設に対する、設備機能調査を行い、移転工法の検討及び、それに伴う補償金額を算定する業務です。多種多様の機械設備・生産設備に対応し、個々の補償金額を適正に算定します。

5.営業補償・特殊補償部門

対象土地に店舗、工場などが所在する場合、移転しなければならず営業(商売)が継続できない場合、又は一時休業をしなければならず、与える損害(賠償)補償額を調査・算定します。
その他、 漁業補償、 農産物補償など多種多様の営業補償を行います。

6.事業損失部門

事業の工事が原因で発生する、 建物のひびや亀裂、 建物の傾斜の有無、 トンネル等構造物の亀裂等を想定し、事業施行前に事前調査を行います。事業の工事完了後、事後調査を行い、当工事が原因で建物のひびや亀裂が発生した場合、修復費等の補償額を算定します。
その他、 井戸の枯渇、 日照障害等が発生した場合は補償を行います。
非木造建物(鉄筋構造、鉄骨構造)、非木造建物の当調査については、物件部門と同様の有資格者が調査を行います。

  • 事業損失部門(事前調査)の例

    事業損失部門(事前調査)の例

  • 事業損失部門(事前調査)の例

    事業損失部門(事前調査)の例

  • 事業損失部門(事前調査)の例:3Dレーザーで坑内の状態調査

    事業損失部門(事前調査)の例
    3Dレーザーで坑内の状態調査

  • 事業損失部門(事前調査)の例:水準測量

    事業損失部門(事前調査)の例
    水準測量

7.補償関連部門

対象土地を土地所有者が公共事業に提供することにより、 生活様式が変化する場合、当事業に対する利害関係者の意識調査、 生活再建調査、 補償説明及び、地方公共団体等への補償に関する補償額を調査・算定します。

8.総合補償部門(総合補償士)

公共用地取得計画図書の作成。
関係住民等に対する補償方針に関する管理業務。
公共用地交渉業務……事業主体に変わって土地・建物権利者と面接し補償内容の説明を行い、 協力を求める業務。

業務実績

補償コンサルタント業務

年月 発注者(業務種別) 業務名 作業内容
令和2年10年 柏崎地域振興局 地域整備部(事業損失部門) 苗代地区 公大重緊 地盤変動影響(事前)調査等業務委託 現地踏査 1業務/水準調査 51点/木造建物 6棟/墳墓 2基
令和2年9月 国土交通省北陸整備局 松本砂防事務所(土地評価部門) 大所第5号砂防堰堤土地評価業務 現地踏査 1業務/標準地選定 1区分 1業務/標準地価格の算定 1標準地/各画地評価格算定 10画地
令和2年7月 上越市(物件部門) 物件調査業務委託 作業計画 1業務/現地踏査 1業務/木造建物 2棟/建物登記記録調査 2戸/附帯工作物 1箇所/営業 1事業所/動産 2事業所/移転雑費 1世帯/移転工法案作成 1事業所
令和2年4月 国土交通省北陸整備局 千曲川河川事務所(総合補償部門) 令和2年度千曲川河川事務所用地補償総合技術業務 現地踏査 1業務/概況ヒアリング等 5権利者/関係権利者特定 5権利者/補償額算定書の照合 1画地/公共用地交渉 5権利者/用地関係の資料作成 一式
令和2年4月 国土交通省北陸整備局 高田河川国道事務所(総合補償部門) 令和2年度高田河川国道事務所用地調査点検等技術業務 点検・調製確認(用地測量)(建物等)/資料作成/図面作成/記録簿作成/資料収集調査/現地確認調査 一式
令和元年10月 上越地域振興局 地域整備部(物件部門) 県道川谷十町歩線 防雪県凍 物件調査等業務委託 現地踏査 1業務/作業計画書 1業務/木造建物 4棟/非木造建物 1棟/附帯工作物 13戸/居住者 1世帯/動産 4戸/移転雑費 5所有者
令和元年10月 糸魚川地域振興局 地域整備部(物件部門) 能生インター線地域交流緊急(内地県道)物件等調査業務委託 木造建物 2棟/附帯工作物 5戸/営業 1事業所/動産 3事業所/移転雑費 6所有者/アスベスト調査 1式/撤去解体見積費用 1式
令和元年8月 柏崎地域振興局 農業振興部(事業損失部門) 柏崎1期地区 第1-3次地盤変動影響調査(事前)委託 木造建物 18棟/木造特殊建物 1棟/非木造建物 1棟/工作物調査 870.9㎡/水準測量 342点
平成31年4月 国土交通省北陸整備局 湯沢砂防事務所(土地評価部門) 平成31年度湯沢砂防事務所土地評価業務 現地踏査 1業務/地域区分・標準地選定等4~5地域 1業務/標準地価格の算定 4標準地/各画地の評価価格算定 32画地/残地補償算定 4画地
平成31年4月 国土交通省北陸整備局 高田河川国道事務所(総合補償部門) 平成31年度高田河川国道事務所用地調査点検等技術業務 用地調査等の工程管理補助/調査書等の点検・調製確認/用地関係資料の作成/記録簿等の作成/資料収集調査/現地確認調査/作業時間等調査 一式
平成30年11月 国土交通省北陸整備局 立山砂防事務所(土地評価部門) 本宮砂防堰堤土地評価業務 現地踏査 1業務/地域区分標準地選定1地域 1業務/標準地価格の算定 1標準地/各画地の評価価格算定 207画地
平成30年10月 長岡地域振興局 農業振興部(事業損失部門) 八手地区(市野坪工区)地盤変動影響調査(事前)作業(その4)委託 現地踏査 1業務/建物登記簿調査 2戸/木造建物 5棟/工作物 10.08㎡/水準測量 52点/井戸調査 6箇所
平成30年8月 上越地域振興局 地域整備部(事業損失部門) 3.2.13黒井藤野新田線 地盤変動影響調査(事前)業務委託 打合せ協議 1業務/作業計画書作成 1業務/現地踏査 1業務/水準調査 200点/木造建物 20棟/非木造建物 1棟
平成30年7月 上越地域振興局 上越東維持管理事務所(物件部門) 県道柿崎牧線県単歩道整備(指定)事業 物件等調査算定業務委託 打合せ協議 1業務/現地踏査 1業務/附帯工作物 2戸/動産 1事業所
平成30年6月 南魚沼地域振興局 農林振興部(事業損失部門) 県営ため池等整備事業(震災対策型・大規模)下出浦地区 地盤変動影響調査業務委託 現地踏査 1業務/建物登記記録調査 10戸/木造建物 7棟/非木造建物 2棟/工作物 216㎡
平成29年11月 国土交通省北陸整備局 湯沢砂防事務所(土地評価部門) 小赤沢砂防堰堤群土地評価業務 現地踏査 1業務/地域区分・標準地選定等 1地域/標準地価格の算定 1標準地/各画地の評価価格算定 11画地
平成29年7月 柏崎地域振興局 地域整備部(物件部門) 291号バリアフリーまちづくり事業(改築)物件等調査委託 打合せ協議 1業務/現地踏査 1業務/木造建物 3棟/建物登記記録調査 2戸/附帯工作物 3戸/動産 3事業所/移転雑費 3所有者
平成29年4月 国土交通省北陸整備局 高田河川国道事務所(総合補償部門) 平成29年度高田河川国道事務所用地調査点検等技術業務 用地調査等の工程管理補助/調査書等の点検・調製確認/用地関係資料の作成/記録簿等の作成/資料収集調査/現地確認調査 一式
平成28年11月 国土交通省北陸整備局 信濃川河川事務所(土地評価部門) 大河津分水路土地評価業務 現地踏査 1業務/地域区分標準地選定等(2~3地域) 1業務/標準地価格の算定 3標準地/各画地の評価価格算定 33画地/残地補償算定 3画地
平成28年4月 国土交通省北陸整備局 高田河川国道事務所(土地調査、物件、事業損失部門) 平成28年度用地調査等業務単価契約(土地・建物) 単価契約 一式

不動産鑑定士業務

Real estate

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士は、不動産(土地・建物)の価格、賃貸物件の賃料などの判定依頼を受け、「鑑定評価報告書」を作成します。これは「不動産鑑定士」の有資格者だけに認められている業務です。
不動産取引においては、不動産価値を正しく把握していないと、売買・賃貸借の契約に当事者間で不動産取引価格に差異が生じ、問題になります。不動産鑑定士が「不動産(土地・建物)の適正な価値」を鑑定することにより、不動産取引時に想定される諸問題を回避することができます。

不動産取引の仲介依頼を受ける宅地建物取引士とは明らかに違い、不動産鑑定士は不動産の「鑑定評価」することを生業とします。
不動産鑑定士のミッションは、「不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない」とされています。

不動産鑑定士業務について

土地もしくは建物またはこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為をいいます。
不動産鑑定は「公的機関」から依頼される場合と、「企業・個人」から依頼される場合があります。

地価公示法に基づく標準地の鑑定評価

「地価公示」は地価公示法に基づき毎年1月1日時点における標準地の価格を公表する制度で、各標準地について2人以上の不動産鑑定士等によって行われた鑑定評価を基礎としています。
地価公示は官報に、価格、標準地の所在地、地番、地積、形状、標準地及びその周辺の土地の利用の現況、標準地の前面道路の状況等が記載されます。

公的鑑定評価の役割

  • 1.土地取引に指標を与えます。
  • 2.土地評価の規準になります。
  • 3.公共事業用地の取得価格算定の規準になります。
  • 4.その他公的機関において、相続税課税のための路線価の評価になります。
  • 5.国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価になります。
  • 6.固定資産評価員として従事します。
  • 7.国有財産法に基づく国有財産の評価をします。

私的鑑定評価の役割

  • 1.売買の参考として鑑定評価します。
  • 2.株式会社へ不動産を現物出資する際に鑑定評価します。
  • 3.抵当権設定のための鑑定評価をします。
  • 4.不動産の証券化に係る鑑定評価をします。
  • 5.会社合併時における資産評価をします。
  • 6.会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産評価等をします。

不動産鑑定評価の手順

不動産鑑定評価の手順
  • 1.基本的事項の確定
  • 2.依頼者、利害者等の確認
  • 3.処理計画の策定
  • 4.調査対象物件の確認
  • 5.資料の収集及び整理
  • 6.資料の検討及び価格形成要因の分析
  • 7.鑑定方式の適用
  • 8.試算価格または、試算賃料の調整
  • 9.鑑定評価額の決定
  • 10.報告書の作成

業務実績

不動産鑑定士業務

年月 発注者(業務種別) 業務名 作業内容
令和3年2月 国立大学法人(不動産鑑定) 野外活動施設 不動産鑑定業務 不動産鑑定, 建物 552㎡/土地 1,871㎡
令和2年12月 新潟県不動産鑑定士協会(不動産鑑定) 固定資産評価替えに係る時点修正 時点修正補正, 上越市・妙高市
令和元年12月 新潟県不動産鑑定士協会(不動産鑑定) 固定資産税評価業務 板倉区/妙高市
令和元年12月 関東信越国税局(不動産鑑定) 精通者意見価格調書作成業務 精通者意見価格調書作成
平成29年7月 国土交通省土地・建設産業局(不動産鑑定) 地価公示鑑定評価業務 地価公示鑑定評価業務(B鑑定)
平成28年7月 新潟県不動産鑑定士協会(不動産鑑定) 固定資産税評価業務 下落修正判定
平成28年7月 鉄道建設・運輸施設整備支援機構(不動産鑑定) 地価公示鑑定評価業務 地価公示鑑定評価業務(B鑑定)
平成27年6月 十日町地域振興局 地域整備部(不動産鑑定) 県道小千谷十日町津南線県単道路改築(道路)工事に伴う鑑定評価業務 土地 1筆 135.98㎡

新技術への取り組み

New technology

3Dレーザースキャナー

以前より工業界では精密な立体形状を計測するシステムとして使用され存在してきました。そのノウハウが測量事業に活かされた技術です。 3Dレーザスキャニングは、対象物(地形地物)にレーザー波を照射し、対象物までの距離・角度を取得し3次元データが観測できます。
指定した範囲(~1,000m程度)を等間隔(メッシュ)で、高速(数千点/1秒)で観測し、高密度(数百万点の点群(3D)データ)及び高精度(誤差1mm程度)のデータを取得し、専用の解析ソフトを使って3次元化します。

リーグル社製 地上型3Dレーザースキャナ一

リーグル社製 地上型3Dレーザースキャナ一

仕様書(リ−グル社製 地上型3Dレーザースキャナ一)
Atopccon 地上型3Dレーザースキャナ一体型トータルステーション

Atopccon 地上型3Dレーザースキャナ一体型
トータルステーション

仕様書(リ−グル社製 地上型3Dレーザースキャナ一)

主な点群(3D)観測データ画像

UAV(ドローン)

現在、測量分野、土木分野(情報化施工)で、UAV(ドローン)が活用されています。ドローンによる空撮測量は、低空飛行しながら連続撮影したデジカメ写真をもとに、画像解析を行い、三次元モデルを作成することができます。
従来までの航空機や衛星画像を用いた航空写真測量と比べて、手軽に写真撮影ができること、また低空で飛行し解像度な画像が得られることから、スピードが求められる災害現場での活用がされています。
また、砂防や河川、地すべり分野では、視覚的に地形や流路の変化を把握する目的で、ドローン空撮測量の活用が有効とされています。

Bドローン(ファントム)

Bドローン(ファントム)

仕様書
Cドローン(MAVIC)

Cドローン(MAVIC)

仕様書(Cドローン(MAVIC)01)仕様書(Cドローン(MAVIC)02)仕様書(Cドローン(MAVIC)03)
ドローンの航路図

上記の航路図にてドローン撮影を行った際の映像は、当ページの[動画資料]にてご覧いただけます。

ドローンの航路図

動画資料

Movie

こちらは、動画としてご覧いただけます。
※通信状態により、再生に時間がかかる場合があります。

測量って何?

Survey

測量の歴史は古く、古代エジプトの時代に遡るといわれています。日本では西暦700年頃、班田収授法(田を人々に与え、収獲から祖を徴収する法)や豊臣秀吉が行った太閤検地など、時の権力者として政府は必ず土地を測量し、年貢の徴収などで使われてきました。
また、有名な人物として伊能忠敬は、西暦1800年頃(江戸時代)に、日本の国土(地形)を観測(測って)、日本地図を作り上げた測量技術者・天文学者であります。
「測量」とは、一言で言うと、国土(地形・地物)を観測し、観測結果を数値化し、図化することです。

測量って何?

実際の測量業務には、「測量士」が携わりますが、どんな仕事なのでしょうか?
建設・土木・建築工事では、建設予定地の正確な地形調査が不可欠です。そこで、測量士は高度な測量技術を身につけたプロフェッショナルとして、建設・土木・建築工事の第一歩に当たる測量作業を行います。具体的には、トランシットやレベル、光波測距儀などを使用して、角度・距離・高さなどの観測データを収集し、それを元に測量図面を作成して位置や面積などを算出する作業です。
近年、人工衛星の電波を利用したGPS測量をはじめ、多くのハイテク機器が導入され、現在では、ドローンとGPSを連動させ、地上の広範囲を写真撮影し、GPSのデータを使って地図を作成する方法なども行われて、より簡単に、正確な解析が可能になっています。

「測量士」の国家資格取得は、大学や専門学校で測量関連の科目を修得し、測量関連会社に入社し、測量業務実務経験を経て、国土交通省国土地理院からの認定を得て「測量士」の国家資格が与えられます。プロフェッショナルとしての「測量士」の道が開かれることになります。また、学歴がなくても、国家試験に合格すれば「測量士」の資格取得の道は開かれています。皆さん、このすばらしい、魅力ある「測量士」の道を志しませんか。

測量って何?

土地家屋調査士って何?

Investigator

土地家屋調査士の業務

土地家屋調査士とは

土地家屋調査士のイメージとして、
「家の土地・建物がいくらで売れるのか?」
「地震に備えて建物の耐震の構造が大丈夫か?」
あるいは「不動産(土地・建物)の価値判断」などが関与するものと思われがちですが、いずれも該当はせず、これらは不動産業、建築士、不動産鑑定士などが関与します。

では土地屋調査士とは、どんな仕事なのでしょうか?
[土地・建物]を日本の法律では[不動産]と呼んでいますが、ある不動産(土地・建物)は、

■これが
■どこにあって
■どのようなもので
■どれほどの広さなのか

といった情報が法務局に登記されていますが、これらに関する仕事をするのが土地家屋調査士なのです。

この[登記]とは何かというお話ですが、日本では、この土地・建物(不動産)が比較的高価なものという考え方をしています。そこで、この土地・建物に関するトラブルは社会問題となる、つまり「その当事者だけでは済まない問題」となって、周りを巻き込むような問題になる可能性もあります。

この土地・建物については、国としてもトラブルが起こらないように何とかしないといけません。一方で、トラブルが行わないように取引をしようとすると、お互いに慎重になって経済活動が愚鈍化してしまいます。それは良いとは言えませんし、「どんどん経済活動してください」という状況ですと、トラブルがより多く発生してしまう可能性があります。

土地家屋調査士の仕事について

そこで、法務局には、その土地・建物が、

■どんなもので
■どこにあって
■誰のもので
■どういった人々の関わりがあるものか

といった情報が[登記]されています。

そして、この[登記]されているという事実は、誰でも必要な費用を出して閲覧することができます。
つまり「このような土地・建物が欲しい」と思った場合に、条件に合致する土地・建物に関して、それが誰のもので、どんな人が関わっているものなのか、という情報を簡単に調査することができるのです。

これらによって、安全でかつスムーズに不動産(土地・建物)に関する登記手続きができることが、不動産登記制度の役割となっています。この不動産登記制度に従って登記されている不動産登記は、大きく分けて、

■その土地や建物の現況がどのようになっているのか
■誰のものか

という大きな二つに分かれるのです。例えば、ここに建物があって、これが「誰の建物」「どのような建物」と分かれますが、この[どのような土地・建物]といった事に関わるのが土地家屋調査士であり、[誰の土地・建物]といった事に関わるのが司法書士です。

具体的には、土地家屋調査士は、[土地]については[現地調査・境界確認]、[所在]、[地番]、[地積]、[地積測量図作成]等について、[建物]については[現地調査]、[所在]、[家屋番号]、[種類]、[構造]、[床面積]、[建物図面作成]、[各階平面図作成]等について、第三者からの依頼により、法務局登記申請手続きを行うことが主な仕事です。

つまり土地家屋調査士とは、法務省の管轄するこのような法律手続きをすることが仕事ですが、ただ法律手続きと言っても、土地や建物という不動産を物理的に調査することが必要になるので[アウトドアの測量などを行う]というダイナミックな作業と、それについて[法律的な手続きを行う]という事務所での綿密な作業、この二面性が特徴的な仕事とも言えます。

土地家屋調査士は法律家としての国家資格であり、法務大臣免許です。そして土地家屋調査士の仕事は、この二面世を持った、大変魅力的な仕事なのです!

土地家屋調査士試験にチャレンジしよう!

土地家屋調査士は不動産の「表示に関する登記」を専門に行える資格であり、8士業にも数えられているエキスパート職の一つです。登記といえば司法書士が一般的なイメージですが「表示に関する登記」は土地家屋調査士にしかできない業務です。

土地家屋調査士試験は、毎年10月に行われる筆記試験と、翌年1月に行われる口述試験で構成されています。筆記試験は相対評価となっており、上位約400名程度が合格となります。合格者のみが翌年の口述試験に進むことができ、口述試験も通過すれば、晴れて土地家屋調査士の資格を得ることができます。土地家屋調査士試験は、受験資格の制限がなく、どなたでも受験可能です。

筆記試験

筆記試験は、午前・午後に分けて下記のとおり行われます。

午前の部平面測量10問/作図1問(試験時間:2時間)
午後の部[択一]民法3問/不動産登記法16問/土地家屋調査士法1問
[書式]土地・建物から各1問(試験時間:2時間30分)

口述試験

口述試験は、1人15分程度の面接方式により行われます。

※筆記試験の「午前の部」につきましては、測量士・測量士補・一級建築士・二級建築士のいずれかの試験に合格していれば免除されることになっています。そのため、ほとんどの受験生は、毎年5月に行われる測量士補試験に合格して免除を受けます(令和3年度の測量士補試験は9月に実施)。また、口述試験は、ほぼ受験者全員が合格できます。

※筆記試験の「午後の部」は択一と書式に分かれています。択一では計20問(民法3問/不動産登記法16問/土地家屋調査士法1問)が出題されます。書式では、土地と建物からそれぞれ1問ずつが出題されます。

過去の合格率

土地家屋調査士試験の合格率は、ほぼ一定水準に保たれ、おおむね8%~9%の間で推移しています。1998年度(平成10年度)以降は、出願者数の減少に伴い、やや上昇傾向にあります。
今こそ試験にチャレンジし、合格をつかみ取るチャンスです!

※横スクロールで表全体をご覧いただけます。

実施年度出願者数合格者数合格率
2020年(令和2年)4,646人392人10.35%
2019年(令和元年)5,270人406人9.68%
2018年(平成30年)5,411人418人9.54%
2017年(平成29年)5,837人400人8.69%
2016年(平成28年)5,658人402人8.92%
2015年(平成27年)5,659人403人8.82%
2014年(平成26年)5,754人407人8.81%
2013年(平成25年)6,017人412人8.76%
2012年(平成24年)6,136人418人8.38%
2011年(平成23年)6,310人390人7.71%
2010年(平成22年)6,739人471人8.35%
2009年(平成21年)7,234人486人8.07%
2008年(平成20年)7,270人488人8.03%
2007年(平成19年)7,540人503人8.05%
2006年(平成18年)7,932人520人7.97%
2005年(平成17年)8,307人527人6.34%
2004年(平成16年)8,875人566人6.38%
2003年(平成15年)9,354人591人6.32%
2002年(平成14年)9,641人610人6.33%
2001年(平成13年)9,719人618人6.36%
2000年(平成12年)10,665人604人5.66%
1999年(平成11年)10,804人611人5.66%
1998年(平成10年)11,103人616人5.55%
1997年(平成9年)10,703人600人5.61%
1996年(平成8年)10,606人583人5.50%
1995年(平成7年)11,478人554人4.83%
1994年(平成6年)12,194人499人4.09%
1993年(平成5年)11,892人442人3.72%
1992年(平成4年)11,958人430人3.60%
1991年(平成3年)12,536人440人3.51%
1990年(平成2年)13,459人451人3.35%
1989年(平成元年)14,300人457人3.20%

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